Un des principes biens connus pour s’enrichir consiste à trouver une recette qui fonctionne et à la reproduire.
investissement immobilier sans apport
La recette, je vous l’ai dévoilée dans cet article, avec la première application que nous en avons faite sur un achat réalisé en 2011.
Puisque ça a bien marché, nous avons décidé de recommencer… Et nous allons signer chez le notaire le 1er juin pour un nouvel achat.
Le bien :
- un immeuble de rapport de 8 petits appartements, du studio au F2
- prix affiché 257.500 €, négocié à 250.000 €
- loyers : 2910 € par mois, donc 34.920 € par an, soit 13,97 % de rentabilité brute
Le prix du marché : Cet immeuble a été estimé par une agence entre 300.000 et 350.000 €. Je pense que sa valeur se situe plutôt un peu en dessous de 300.000 €. Pourquoi l’avons-nous payé à ce prix ? En fait, nous avons eu la chance de tomber sur un vendeur très pressé à cause de la mise en redressement judiciaire de sa SCI. Il avait déjà signé 2 compromis, à 280.000 € puis à 257.500 €, qui n’ont pas aboutis faute de financement… Il avait donc fortement diminué le prix pour vendre au plus vite, et nous avons sauté sur l’occasion sans trop hésiter et sans trop négocier non plus.
L’occupation : À la première mise en vente (octobre 2011), 6 appartements sur les 8 étaient occupés. Depuis début 2012, tous les appartements sont occupés, dont un par l’actuel propriétaire, avec qui nous signerons un bail lors de la signature chez le notaire.
Le financement : Nous avons emprunté sur 25 ans la somme de 270.122 €, pour arriver à des mensualités, assurance comprise, de 1460 €.
Résultat de l’opération : Toutes charges déduites (assurance, taxe foncière, impôts sur le revenu, cotisations sociales…), le cashflow est très positif, mon simulateur donnant une moyenne sur 10 ans à 850 € par mois…
À présent, nous allons nous calmer un peu. Notre stratégie est d’économiser un maximum avec ces rentrées pour rembourser par anticipation d’autres crédits. Et ainsi faire diminuer notre taux d’endettement, pour recommencer !
Alors, si ça marche pour nous, pourquoi pas pour vous ?
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